Na jakou hypotéku reálně dosáhnete? Spočítejte si to dřív, než začnete hledat byt
Na jakou hypotéku reálně dosáhnete? Většina lidí to dělá obráceně. Najdou si byt, zamilují se do něj, a teprve pak zjišťují, jestli na něj dosáhnou. Pak přijde zamítnutí z banky a je z toho zbytečné zklamání. Otočte to. Nejdřív si zjistěte svůj strop, potom hledejte. Banka se totiž nerozhoduje podle toho, jak moc ten byt chcete. Rozhoduje se podle tří čísel.
Na jakou hypotéku reálně dosáhnete?
Většina lidí to dělá obráceně. Najdou si byt, zamilují se do něj, a teprve pak zjišťují, jestli na něj dosáhnou. Pak přijde zamítnutí z banky a je z toho zbytečné zklamání.
Otočte to. Nejdřív si zjistěte svůj strop, potom hledejte.
A podle čeho se banka rozhoduje? Rozhoduje se podle tří čísel.
Číslo první: kolik má nemovitost hodnotu (LTV)
LTV znamená poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Když stojí byt 5 milionů a banka vám půjčí 4 miliony, je to LTV 80 %. Zbytek doplácíte ze svého.
Dvě věci, které lidi překvapí:
Hodnotu neurčuje kupní cena, ale odhadce banky. Když koupíte byt za 6 milionů a odhadce ho ocení na 5,5 milionu, banka počítá z 5,5. Vaše vlastní zdroje musí najednou pokrýt o půl milionu víc.
Různé banky mají různé odhadce. Rozdíl mezi bankami bývá stovky tisíc na stejném bytě. To je jeden z hlavních důvodů, proč má smysl podat žádost do víc bank současně.
LTV je jediný ukazatel, u kterého dnes ČNB drží závazný strop. U hypotéky na vlastní bydlení je to 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %.
Číslo druhé: kolik vám zbyde z výplaty (DSTI)
DSTI ukazuje, jakou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolknou splátky všech úvěrů dohromady. Nejen hypotéka. Počítá se do toho i leasing na auto, kreditka a povolený debet na účtu.
Tady je potřeba jedna důležitá poznámka. ČNB má DSTI i DTI jako závazné limity deaktivované. To ale neznamená, že je banky neřeší. Každá si drží vlastní interní hranici a podle ní vás posuzuje. Efekt na vaši žádost je stejný, jako kdyby to byl zákonný strop.
Právě tady většina žádostí padá. Klient má čistý příjem 45 000 Kč, ale k tomu 8 000 Kč splátku auta a kreditku s limitem 100 000 Kč. Banka počítá s limitem, ne s vyčerpanou částkou. Takže i prázdná kreditka vám ubírá z hypotečního stropu.
Než začnete řešit hypotéku, zrušte nepoužívané kreditky a kontokorenty. Trvá to týden a může vám to zvednout limit o statisíce.
Číslo třetí: kolikanásobek ročního příjmu si berete (DTI)
DTI porovnává celkovou výši dluhu s vaším ročním čistým příjmem. Když vyděláváte 600 000 Kč ročně čistého a chcete si půjčit 5 milionů, je to DTI 8,3.
Stejně jako u DSTI jde dnes o vnitřní pravidlo banky, ne o závazný limit. Nejtvrdší dopad má na lidi s nižšími příjmy a na drahé byty v Praze a Brně.
Jedna výjimka existuje. Pokud kupujete nemovitost na pronájem nebo je to vaše třetí a další, spadáte do režimu investiční hypotéky. Tam ČNB od dubna 2026 doporučuje LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7, a banky se toho drží.
Pozor na aktuální hodnoty. Doporučení ČNB i interní pravidla bank se v čase mění. Uvedená čísla platí k datu vydání článku. Konkrétní podmínky pro vaši situaci si vždy ověřte, nespoléhejte na text starý půl roku.
Rychlý odhad, který zvládnete za pět minut
Nejde o přesný výpočet, ale dostanete se blízko:
- Sečtěte čistý měsíční příjem celé domácnosti
- Odečtěte splátky všech stávajících úvěrů
- Z toho, co zbyde, počítejte zhruba polovinu jako maximální splátku hypotéky
- Vynásobte 200 až 250 a máte hrubý odhad výše úvěru
Příklad. Domácnost má čistý příjem 80 000 Kč, splácí auto za 6 000 Kč. Zbývá 74 000 Kč, polovina je 37 000 Kč. Odhad úvěru vychází mezi 7,4 a 9,2 miliony.
Násobek 200 až 250 se mění podle úrokové sazby a délky splatnosti. Při vyšších sazbách jděte na spodní hranici.
Chcete si to projít pořádně? Sepsal jsem sedmidenní e-mailový program pro lidi, kteří o hypotéce teprve uvažují. Každý den jeden e-mail, jedna věc, kterou byste měli vědět dřív, než vejdete do banky. Odkaz najdete na konci článku.
Čtyři věci, kvůli kterým lidi zbytečně přijdou o statisíce
Neřeší si daňové přiznání dopředu. Podnikatelé si často optimalizují daně na minimum a pak zjistí, že banka počítá právě s tím vykázaným ziskem. Pokud plánujete hypotéku, řešte to o dva roky dřív.
Jdou jen do své banky. Ta, kde máte účet, není automaticky ta, která dá nejlepší podmínky. Rozdíl v sazbě 0,4 % na hypotéce 5 milionů znamená přes 400 000 Kč za dobu splácení.
Dívají se jen na úrok. K sazbě patří poplatky za odhad, poplatky za vedení, povinné pojištění a podmínky předčasného splacení. Nabídka s nižším úrokem může vyjít dráž.
Podepíšou rezervační smlouvu dřív, než mají potvrzení z banky. Pokud pak financování nevyjde, o rezervační poplatek většinou přijdete.
Co dělat teď
Než začnete objíždět prohlídky, sežeňte si předschválení hypotéky. Máte pak jasný strop, u jednání s prodávajícím lepší pozici a nehrozí, že vám vysněný byt uteče kvůli tomu, že čekáte na vyjádření banky.
Než tam ale dojdete, je dobré rozumět tomu, co se v bance odehrává. Proto jsem připravil sedmidenní e-mailový program pro každého, kdo o hypotéce uvažuje. Sedm dní, sedm e-mailů, žádná teorie navíc. Původně jsem ho psal pro lidi, co mě sledují na Instagramu, takže si v něm tykáme.
Den 1 — Proč ti banka neporadí Den 2 — Jak se na tebe banka dívá, než řekneš dobrý den Den 3 — Sazba, fixace a nejčastější chyba, které se lidé dopouštějí Den 4 — Co se stane s hypotékou, když se něco stane tobě Den 5 — Jak sestavit hypotéku, díky které se nebudeš budit v noci Den 6 — Celý systém pohromadě Den 7 — Co dál
Je to zdarma a odhlásit se můžete kdykoliv.
[Chci sedmidenní program zdarma →]
Pokud už řešíte konkrétní byt a potřebujete čísla hned, ozvěte se mi rovnou. Spočítám váš reálný limit a projdu nabídky z celého trhu, ne jen z jedné banky.
[Domluvit si nezávaznou konzultaci →]
Upozornění: Tento článek slouží pouze pro informační účely a nepředstavuje investiční poradenství ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Uvedené výpočty jsou orientační. Limity vycházejí z doporučení ČNB platného k datu vydání článku a z běžné praxe bank, obojí se může změnit. Jakékoliv rozhodnutí o financování by mělo být učiněno na základě individuálního posouzení Vaší finanční situace s licencovaným odborníkem.
Zdroje
- Česká národní banka — tisková zpráva k limitům úvěrových ukazatelů (LTV 80 % / 90 % do 36 let, DTI a DSTI deaktivované, doporučení pro investiční hypotéky LTV 70 % a DTI 7 od 1. 4. 2026)
Podívejte se na další příspěvky
Hypotéka na investiční byt: co se změnilo od dubna 2026 První hypotéku dostal skoro každý, kdo měl slušný příjem a něco našetřeno. Jakmile ale kupujete byt na pronájem, hraje se podle jiných pravidel. Není to tím, že by banky přestaly chtít půjčovat. Je to tím, že ČNB tlačí na to, aby investoři neskupovali byty na minimální vlastní zdroje. Když se trh otočí, jsou to právě tyto úvěry, které začnou padat první.
Nová zelená úsporám 2026: jak funguje bezúročný úvěr a jak o něj správně požádat Většina lidí má o Nové zelené úsporám zastaralou představu. Zaplatíte zateplení, pošlete papíry, stát vám pošle část peněz zpátky. Takhle to už nefunguje.
Dům k celkové rekonstrukci se dá financovat jednou hypotékou, která pokryje koupi i opravy. Banka v takovém případě neoceňuje dům v dnešním stavu, ale v tom budoucím, po dokončení rekonstrukce podle projektu. Vedle toho běží od června 2026 státní program Nová zelená úsporám, který u energeticky úsporných opatření hradí úroky z úvěru za vás.
Hotový dům na klíč má vyšší pořizovací cenu, ale pevně danou částku a možnost nastěhovat se hned. Vlastní stavba nebo developerský projekt vychází na papíře levněji, ale další dva až tři roky strávíte v nájmu a rozpočet se vám během stavby může navýšit. Tenhle rozdíl řešíme s klienty skoro každý týden. Sedli jsme si proto s realitním makléřem Milanem Brožkem a prošli obě varianty od pořizovací ceny přes měsíční provoz až po to, co k tomu řekne banka.
Hypotéka je pro většinu lidí největší finanční závazek v životě. Není divu, že kolem ní panuje strach. Ať už ji roky splácíš, blíží se ti konec fixace, nebo o ní teprve uvažuješ a snažíš se zorientovat. Problém je, že se kolem hypoték točí spousta mýtů. A ty ti berou spánek úplně zbytečně. Denně vidím u lidí stejné obavy dokola. Pojďme si projít šest nejčastějších. U každé si na rovinu řekneme, co je skutečná hrozba, na co musíš mít plán, a co je jen strašák, kterým se nemusíš trápit.
Operativní leasing, finanční leasing, nebo úvěr? Ujasněme si to jednou provždy Řešíte, jak zaplatit auto, a v diskuzích na internetu si každý radí něco jiného? Není divu, že v tom máte zmatek. Dobrá zpráva je, že se celý ten rozdíl dá pochopit za pár minut. A na konci vám dám jedno pravidlo, podle kterého se rozhodnete, i kdybyste se ve financích vůbec nevyznali.
Hypotéka, nebo nájem v roce 2026? Co se vám opravdu vyplatí Většina lidí dnes řeší stejnou otázku. Koupit vlastní bydlení na hypotéku, nebo zůstat v nájmu a peníze investovat? A protože odpověď není jednoznačná, spousta lidí raději nedělá nic. Čeká. V tomto článku se na to podíváme bez emocí a podle praxe. Ukážu vám, kdy hypotéka dává obrovský smysl, kdy je lepší nájem, a proč právě čekání bývá to nejdražší rozhodnutí.
Pět let platil úvěr a nesplatil ani korunu Nedávno za mnou přišel klient s větou, kterou slýchám častěji, než by se mi líbilo: „Pět let platím úvěr a doteď jsem nesplatil ani korunu jistiny." Každý měsíc posílal tisíce korun a byl přesvědčený, že splácí svoje bydlení. Když jsme se na smlouvu podívali společně, zjistili jsme, že celou dobu platil skoro výhradně úroky. Dluh zůstal téměř stejný jako v den podpisu.
Máte nemovitost, potřebujete větší obnos peněz, a klasická hypotéka nepřipadá v úvahu. Možná řešíte drahé úvěry, plánujete stavbu, nebo chcete koupit byt v zahraničí. Právě v takových situacích lidé sáhnou po americké hypotéce a buď výrazně ušetří, nebo udělají chybu, která je bude bolet roky. Jako hypoteční specialista to vidím pravidelně. Tento produkt je silný nástroj, ale jen pokud víte, jak ho správně použít. V tomto článku vám vysvětlím, co americká hypotéka je, kdy dává smysl a možná nejdůležitější, co bance nikdy neříkat.