ČNB od dubna 2026 zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky. Kdy do nich spadáte a kolik vlastních zdrojů budete potřebovat.
Hypotéka na investiční byt: co se změnilo od dubna 2026 První hypotéku dostal skoro každý, kdo měl slušný příjem a něco našetřeno. Jakmile ale kupujete byt na pronájem, hraje se podle jiných pravidel. Není to tím, že by banky přestaly chtít půjčovat. Je to tím, že ČNB tlačí na to, aby investoři neskupovali byty na minimální vlastní zdroje. Když se trh otočí, jsou to právě tyto úvěry, které začnou padat první.
Hypotéka na investiční byt: co se změnilo od dubna 2026
První hypotéku dostal skoro každý, kdo měl slušný příjem a něco našetřeno. Jakmile ale kupujete byt na pronájem, hraje se podle jiných pravidel.
Není to tím, že by banky přestaly chtít půjčovat. Je to tím, že ČNB tlačí na to, aby investoři neskupovali byty na minimální vlastní zdroje. Když se trh otočí, jsou to právě tyto úvěry, které začnou padat první.
Kdy se z hypotéky stane „investiční"
Od 1. dubna 2026 platí doporučení České národní banky, které rozděluje hypotéky do dvou režimů. Rozhoduje o tom, kolik vlastních zdrojů budete muset přinést.
Za investiční hypotéku se podle ČNB považuje úvěr na:
- pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti, i kdybyste v ní bydleli
- pořízení jakékoliv obytné nemovitosti určené k pronájmu
Ten druhý bod je důvod, proč se do přísnějšího režimu dostanete klidně už u druhého bytu. Když ho kupujete na pronájem, jde o investiční hypotéku bez ohledu na to, kolikátá v pořadí je.
Co platí pro investiční hypotéku:
- LTV maximálně 70 %. U bytu za 5 milionů to znamená 1,5 milionu z vlastní kapsy.
- DTI maximálně 7. Celkové zadlužení nesmí přesáhnout sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu.
Co platí dál pro vlastní bydlení:
- LTV 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %
- Ukazatele DTI a DSTI zůstávají deaktivované
Ta devadesátiprocentní hranice pro mladé je navázaná na vlastní bydlení. Jako investor na ni nedosáhnete, ani kdyby vám bylo třicet.
Jde o doporučení, ne o zákonnou povinnost. Banky se ho ale drží a řada z nich má vnitřní pravidla ještě přísnější, včetně dalšího snižování LTV u lidí s větším portfoliem. Kde přesně je která banka, se liší a mění.
Nájem se do bonity nepočítá celý. Když bance řeknete, že byt bude vydělávat 18 000 Kč měsíčně, započítá vám jen část. Banky pracují s koeficientem, který zohledňuje neobsazenost a náklady. Kolik přesně, to se banka od banky liší.
Zároveň platí, že jakmile do bonity pouštíte budoucí příjem z nájmu, banka na tu hypotéku bude podle doporučení ČNB nahlížet jako na investiční.
Doporučení ČNB se v čase mění a vnitřní pravidla bank ještě rychleji. Uvedená čísla platí k datu vydání článku. Aktuální stav si ověřte, nespoléhejte na text starý půl roku.
Kde investoři nejčastěji chybují
Nechají si udělat odhad od banky a smíří se s výsledkem. Hodnotu nemovitosti neurčuje trh ani kupní cena. Určuje ji konkrétní odhadce. Rozdíly mezi odhady na stejném bytě běžně dělají stovky tisíc korun. Některé banky umožňují dodat vlastní odhad od schváleného odhadce. Pár tisíc do kvalitního odhadu se vám může vrátit mnohonásobně v tom, kolik vlastních zdrojů budete muset doplnit.
Optimalizují daně na minimum. Klasika u OSVČ a majitelů firem. Roky si držíte co nejnižší vykázaný zisk a pak přijdete do banky, která počítá právě s ním. Pokud plánujete v horizontu dvou let další nemovitost, je potřeba tomu přizpůsobit daňové přiznání dopředu. Zpětně už to neopravíte.
Podceňují časovou rezervu. Schvalování se v obdobích silné poptávky protahuje. Celý proces od podání žádosti po čerpání může trvat i měsíc a půl. Když máte v rezervační smlouvě lhůtu třicet dní, jste v problému.
Počítají výnos bez rezervy. Nájem 18 000 Kč a splátka 16 000 Kč vypadá jako zisk. Pak přijde tříměsíční neobsazenost, výměna kotle a daň z příjmu z nájmu. Do modelu si vždy dejte rezervu na prázdné měsíce a na opravy.
Financování nemovitosti v zahraničí
Občas se ptáte, jestli jde koupit byt ve Španělsku nebo v Dubaji přes českou banku. Jde to, ale s omezeními.
Většinou vám banka nabídne úvěr zajištěný českou nemovitostí, tedy něco na způsob americké hypotéky. Horší sazba, kratší splatnost, nižší podíl financování.
Některé banky umí lepší podmínky pro země, kde funguje spolehlivý katastr a dá se doložit list vlastnictví. Země, kde nekupujete vlastnictví ale dlouhodobý nájem, takto financovat nelze.
Podmínky se tady mění často a liší se dům od domu. Než začnete plánovat, ověřte si to.
Jak si připravit žádost, aby prošla
- Zkontrolujte si registry. Nesplacená kreditka nebo starý spotřebák z doby studií vás můžou překvapit.
- Zrušte nevyužívané limity. Kreditky a kontokorenty se počítají podle limitu, ne podle vyčerpané částky.
- Připravte daňová přiznání s předstihem. Ne narychlo dva týdny před žádostí.
- Sestavte si model v tabulce. Splátka, nájem, neobsazenost, opravy, daň. Když to nevychází při obsazenosti deseti měsíců v roce, nekupujte to.
- Podejte žádost do víc bank současně. Rozdíly v odhadu i v sazbě jsou zásadní a předem je neuhodnete.
Rok, kdy jsou pravidla přísnější, není rokem, kdy nejde investovat. Je to rok, kdy vyhrává ten, kdo má připravené papíry a spočítanou rezervu.
Co dělat teď
Pokud zvažujete druhou nebo třetí nemovitost, největší hodnota je v tom zjistit svůj strop dřív, než začnete hledat. Ušetří vám to čas i rezervační poplatek.
Projdu s vámi vaši situaci, spočítám reálnou kapacitu napříč bankami a řeknu, co je potřeba upravit, aby žádost prošla.
Chci si nechat spočítat svůj limit →
Upozornění: Tento článek slouží pouze pro informační účely a nepředstavuje investiční poradenství ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu ani doporučení k nákupu konkrétní nemovitosti. Investice do nemovitostí jsou spojeny s rizikem, včetně rizika neobsazenosti, poklesu hodnoty a růstu úrokových sazeb. Minulý vývoj cen není zárukou budoucího vývoje. Limity LTV a DTI vycházejí z doporučení ČNB platného k datu vydání článku a mohou se změnit. Jakékoliv investiční rozhodnutí by mělo být učiněno na základě individuálního posouzení Vaší finanční situace s licencovaným odborníkem.
Zdroje
- Česká národní banka — tisková zpráva k doporučení přísnějších limitů pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7, platnost od 1. 4. 2026)
Podívejte se na další příspěvky
Na jakou hypotéku reálně dosáhnete? Většina lidí to dělá obráceně. Najdou si byt, zamilují se do něj, a teprve pak zjišťují, jestli na něj dosáhnou. Pak přijde zamítnutí z banky a je z toho zbytečné zklamání. Otočte to. Nejdřív si zjistěte svůj strop, potom hledejte. Banka se totiž nerozhoduje podle toho, jak moc ten byt chcete. Rozhoduje se podle tří čísel.
Nová zelená úsporám 2026: jak funguje bezúročný úvěr a jak o něj správně požádat Většina lidí má o Nové zelené úsporám zastaralou představu. Zaplatíte zateplení, pošlete papíry, stát vám pošle část peněz zpátky. Takhle to už nefunguje.
Dům k celkové rekonstrukci se dá financovat jednou hypotékou, která pokryje koupi i opravy. Banka v takovém případě neoceňuje dům v dnešním stavu, ale v tom budoucím, po dokončení rekonstrukce podle projektu. Vedle toho běží od června 2026 státní program Nová zelená úsporám, který u energeticky úsporných opatření hradí úroky z úvěru za vás.
Hotový dům na klíč má vyšší pořizovací cenu, ale pevně danou částku a možnost nastěhovat se hned. Vlastní stavba nebo developerský projekt vychází na papíře levněji, ale další dva až tři roky strávíte v nájmu a rozpočet se vám během stavby může navýšit. Tenhle rozdíl řešíme s klienty skoro každý týden. Sedli jsme si proto s realitním makléřem Milanem Brožkem a prošli obě varianty od pořizovací ceny přes měsíční provoz až po to, co k tomu řekne banka.
Hypotéka je pro většinu lidí největší finanční závazek v životě. Není divu, že kolem ní panuje strach. Ať už ji roky splácíš, blíží se ti konec fixace, nebo o ní teprve uvažuješ a snažíš se zorientovat. Problém je, že se kolem hypoték točí spousta mýtů. A ty ti berou spánek úplně zbytečně. Denně vidím u lidí stejné obavy dokola. Pojďme si projít šest nejčastějších. U každé si na rovinu řekneme, co je skutečná hrozba, na co musíš mít plán, a co je jen strašák, kterým se nemusíš trápit.
Operativní leasing, finanční leasing, nebo úvěr? Ujasněme si to jednou provždy Řešíte, jak zaplatit auto, a v diskuzích na internetu si každý radí něco jiného? Není divu, že v tom máte zmatek. Dobrá zpráva je, že se celý ten rozdíl dá pochopit za pár minut. A na konci vám dám jedno pravidlo, podle kterého se rozhodnete, i kdybyste se ve financích vůbec nevyznali.
Hypotéka, nebo nájem v roce 2026? Co se vám opravdu vyplatí Většina lidí dnes řeší stejnou otázku. Koupit vlastní bydlení na hypotéku, nebo zůstat v nájmu a peníze investovat? A protože odpověď není jednoznačná, spousta lidí raději nedělá nic. Čeká. V tomto článku se na to podíváme bez emocí a podle praxe. Ukážu vám, kdy hypotéka dává obrovský smysl, kdy je lepší nájem, a proč právě čekání bývá to nejdražší rozhodnutí.
Pět let platil úvěr a nesplatil ani korunu Nedávno za mnou přišel klient s větou, kterou slýchám častěji, než by se mi líbilo: „Pět let platím úvěr a doteď jsem nesplatil ani korunu jistiny." Každý měsíc posílal tisíce korun a byl přesvědčený, že splácí svoje bydlení. Když jsme se na smlouvu podívali společně, zjistili jsme, že celou dobu platil skoro výhradně úroky. Dluh zůstal téměř stejný jako v den podpisu.
Máte nemovitost, potřebujete větší obnos peněz, a klasická hypotéka nepřipadá v úvahu. Možná řešíte drahé úvěry, plánujete stavbu, nebo chcete koupit byt v zahraničí. Právě v takových situacích lidé sáhnou po americké hypotéce a buď výrazně ušetří, nebo udělají chybu, která je bude bolet roky. Jako hypoteční specialista to vidím pravidelně. Tento produkt je silný nástroj, ale jen pokud víte, jak ho správně použít. V tomto článku vám vysvětlím, co americká hypotéka je, kdy dává smysl a možná nejdůležitější, co bance nikdy neříkat.