Finance 2026: Co nás čeká? Co využít? Blíží se konec „levných“ fixací hypoték?
Tento článek píšu prakticky pro vás, moje klienty (a lidi, kteří řeší hypotéky, pojištění a dlouhodobé finance). Cíl je jednoduchý: vědět, co nás čeká, co nepromeškat a co zkontrolovat hned.
Tento článek píšu prakticky pro vás, moje klienty (a lidi, kteří řeší hypotéky, pojištění a dlouhodobé finance). Cíl je jednoduchý: vědět, co nás čeká, co nepromeškat a co zkontrolovat hned.
Co nás čeká: vlna končících „levných“ fixací hypoték
V letech 2026–2027 bude končit fixace u největšího objemu aktuálně poskytnutých hypoték. ČNB uvádí, že v roce 2026 bude končit fixace u úvěrů se zůstatkem jistiny cca 460 mld. Kč a u těchto úvěrů je průměrná sazba kolem 3,3 % – což je přesně ten rozdíl, který může po refixaci znamenat citelný skok ve splátce.
Zdroj (ČNB):
Prakticky: pokud vám končí fixace v roce 2026, dává smysl začít řešit varianty s předstihem – ať máte čas vyjednat sazbu, nastavit strategii a nejste pod tlakem termínů.
1) Hypotéky pod kontrolou: jak poznat, jestli nepřeplácíte
Aktuálně se u nových hypoték pohybujeme (tržně) kolem 4,48 % u realizovaných sazeb. To je průměr trhu – ne vaše individuální nabídka.
Zdroj (ČBA Hypomonitor, 16. 2. 2026):
https://www.cbamonitor.cz/aktuality/cba-hypomonitor-zacatek-roku-2026-prinesl-silny-objem-hypotek
Já v praxi často vidím, že když banka nabídne „první návrh“, bývá prostor to zlepšit – hlavně u lidí, kteří jsou bonitní a mají rozumné LTV.
Co z toho plyne prakticky (pro vás):
- pokud jste bonitní klient (příjem, historie, LTV), často se dá dostat na lepší čísla než „průměr“,
- největší prostor je u lidí, kterým končí fixace, nebo u těch, kteří refinancují.
Co nás skutečně čeká
V letech 2026–2027 skončí fixace u významného objemu hypoték. Část klientů přejde na vyšší sazby, část bude řešit refinancování, jiní poprvé začnou aktivně přemýšlet nad strukturou svého zadlužení.
Tohle období přinese:
- tlak na rodinné rozpočty
- větší konkurenci bank o kvalitní klienty
- prostor pro vyjednávání
- zvýšený zájem o refinancování
Kdo bude připravený, bude mít výhodu.
Kdo začne řešit situaci až po dopisu z banky, bude jednat pod tlakem.
Kdy začít řešit konec fixace
Ideální čas začít je 9–12 měsíců před koncem fixace.
Proč tak brzy?
Protože máte prostor:
- sledovat vývoj sazeb
- připravit si bonitu - příjmy.
- optimalizovat příjmy a závazky
- oslovit více bank
- vyjednávat
Ve chvíli, kdy máte čas, máte i lepší pozici.
Jak jednat s bankou
Častá chyba je přijmout první nabídku, kterou banka pošle.
Banky vědí, že většina klientů nechce řešit změnu.
Proto bývá první nabídka spíše administrativní než konkurenční.
Vyjednávání dává smysl zejména tehdy, pokud:
- máte vyšší příjem než při sjednání úvěru
- mát dostatečnou hodnotu zástavy
- máte dobrou platební historii
- nemáte další problematické závazky
Dobře připravený klient je pro banku hodnotný klient.
Kdy dává smysl refinancování
Refinancování není jen o sazbě.
Je to nástroj, jak přenastavit hypotéku podle aktuální životní fáze.
Může dávat smysl například tehdy, když chcete:
- upravit délku splatnosti
- změnit výši splátky podle aktuálního cashflow
- konsolidovat jiné úvěry
- uvolnit část kapitálu
- nastavit úvěr v souladu s investiční strategií
Hypotéka by neměla být izolované rozhodnutí.
Měla by zapadat do celkového finančního plánu.
2) Daňové úlevy: jak získat až 11 280 Kč ročně (DIP + penzijko)
Tady je férově jedna z nejlepších „legálních“ příležitostí. Kombinací DIP (dlouhodobý investiční produkt) a doplňkového penzijního spoření (DPS) se dá dostat až na 11 280 Kč ročně (typicky 7 200 Kč daň + 4 080 Kč státní příspěvek).
a) DIP: daňová úspora až 7 200 Kč
U DIP platí možnost odečíst si od základu daně až 48 000 Kč ročně (společný limit pro produkty na stáří) – při 15% sazbě daně to dělá úsporu až 7 200 Kč/rok.
Zdroj (Česká spořitelna – DIP):
https://www.csas.cz/cs/osobni-finance/investovani/dlouhodoby-investicni-produkt
b) DPS: státní příspěvek až 4 080 Kč ročně
Státní příspěvek je 20 % z měsíční úložky a maximum je 340 Kč měsíčně při spoření 1 700 Kč měsíčně a více, tedy 4 080 Kč ročně.
Zdroj (Kurzy.cz kalkulačka):
https://www.kurzy.cz/kalkulacka/penzijni-sporeni-statni-prispevek/
Stejné pravidlo popisuje i Česká spořitelna (reforma penzijka):
https://www.csps.cz/cs/page/reforma
Poznámka z praxe: Klíčové je, že daňové odpočty se počítají v rámci společného limitu (48 000 Kč/rok). Takže dává smysl nastavit rozdělení DIP/DPS podle toho, co vám sedí do strategie (a jak dlouho chcete peníze nechávat pracovat).
Co udělat teď:
- zkontrolovat, jestli DIP/DPS používáte „správně“ (nastavení, výše vkladů, návaznost na cíle),
- vyžádat si potvrzení pro daně / roční zúčtování (ať se to neztratí).
3) Pojištění: proč únor často rozhoduje
V praxi bývá únor měsíc, kdy dobíhají různé akce / kampaně a zároveň je to dobrý moment na servisní revizi smluv.
Pokud máte možnost využít časově omezené slevy (např. „VIP kódy“), největší smysl to obvykle dává u lidí, kteří:
- platí pojistky dlouho bez revize,
- nebo mají smlouvy z doby, kdy byly dražší podmínky.
4) Úvěry a refinancování: kdy má smysl řešit i „ne-hypotéku“
U úvěrů (typicky od vyšších částek) může refinancování ušetřit peníze podobně jako u hypotéky. Pokud má někdo úvěr nad 150 000 Kč, dává smysl minimálně zkontrolovat:
- sazbu,
- poplatky,
- a co jde udělat s měsíční splátkou.
Praktický checklist: co zkontrolovat teď (ideálně v únoru)
- Hypotéka / fixace
- jakou máte sazbu a kdy končí fixace
- jestli dává smysl řešit varianty dopředu (hlavně pro rok 2026)
- Pojištění majetku
- jestli pojistná částka odpovídá realitě
- jestli pojištění není zbytečně drahé / špatně nastavené
- DIP + penzijko (DPS)
- jestli využíváte maximum, které dává smysl pro vaše cíle
- jestli máte potvrzení pro daně / roční zúčtování
Kde nás najdete
Aktuálně působíme v kancelářích: Klatovy | Stříbro | Plzeň | Praha
Závěr
Rok 2026 nebude o tom „mít jeden produkt“. Bude o tom mít aktuální nastavení: u hypotéky vědět, kdy končí fixace a co s tím, u dlouhodobých produktů využít daňové výhody a u pojistek mít smlouvy nastavené tak, aby fungovaly i v reálu.
📲 Sleduj mě na sociálních sítích – budu přidávat praktické tipy a novinky z financí i realit.
A pokud řešíš cokoli ze světa financí (hypotéka, refixace, pojištění, investice, DIP/penzijko), domluv se schůzku online přes davidsimana.cz a rád ti poradím.
Podívejte se na další příspěvky
Dřív musel člověk za investicí do banky, projít papírováním a zaplatit vysoké vstupní poplatky. Dnes to zvládne za pět minut z gauče. Jenže tahle dostupnost přinesla jeden skrytý problém: lidé začínají investovat dřív, než mají vyřešené základní finanční pilíře.
Většina lidí si myslí, že cesta k investiční nemovitosti vede jen přes miliony naspořené v hotovosti. A co když vám řeknu, že to není tak úplně pravda? Od dubna 2026 banky ještě zpřísnily podmínky pro investiční hypotéky, což pro mnohé znamená jediné – sen o vlastním investičním bytě se vzdaluje. Ale co když existuje legální a chytrá strategie, jak financovat hned dvě nemovitosti, i když nezačínáte s velkými úsporami?
V nejnovějším díle mého podcastu jsem přivítal hosta, který v oboru financí a podnikání působí už přes 20 let. Peťo Sloboda není jen zkušený finančník, ale také autor knihy „Renta bez dátumu spotreby“ a člověk, který svou disciplínu ze špičkového hokeje přetavil v úspěšný byznys. Naše debata nebyla o „výhodných pojistkách“. Byla o tom, jak se nenechat semlít systémem, který je nastavený proti vám.
Běžný investor často uvažuje takto: nejdřív několik let šetřit na další akontaci a teprve potom hledat další byt. Majetnější a zkušenější lidé ale obvykle nehrají jen hru na spoření. Hrají hru na práci s aktivy. Pokud jejich nemovitost vyrostla na ceně a současně se snížil poměr dluhu k její hodnotě, začínají přemýšlet jinak. Neřeší jen to, kolik mají v hotovosti. Řeší, kolik kapitálu už sedí uvnitř majetku a dá se za určitých podmínek použít dál.
Na papíře je všechno v pořádku. V hypotéce jsou dva lidé, zástava sedí a splátka odchází. Jenže život se mezitím změnil. Přišel rozvod, dědictví, vyplacení sourozence nebo se v domácnosti objevil nový partner, který dnes reálně drží příjem, ale v úvěru vůbec nefiguruje. A tady vzniká problém. Hypotéka dál běží podle starého příběhu, zatímco skutečný život už je někde jinde.
Na začátku to dávalo smysl. Chtěli jste bydlet, vlastní prostředky nestačily a rodiče pomohli svou nemovitostí jako druhou zástavou. Hypotéka prošla a všichni byli rádi, že se situace vyřešila. Jenže o několik let později bývá realita jiná. Vy už máte stabilnější příjem, část úvěru je splacená, vaše nemovitost zdražila, ale rodičovský dům nebo byt je stále blokovaný ve zástavě. A právě to může začít brzdit další rozhodnutí celé rodiny.
Většina lidí udělá při rekonstrukci stejný krok. Vyberou kuchyň, spočítají rozpočet a potom se automaticky podívají na spotřebitelský úvěr. Jenže právě tady jim často unikají nejlevnější peníze, které už dávno mají. Ne na účtu, ale v hodnotě vlastní nemovitosti. Pokud váš byt nebo dům za poslední roky vyrostl na ceně, může refinancování hypotéky otevřít prostor pro peníze navíc za podmínek, které bývají výrazně výhodnější než nezajištěný úvěr.
Rok 2026 rozjíždíme ve velkém: vyšel nový díl mého podcastu – a poprvé z našeho nového studia v Plzni. Jako moderátor jsem chtěl, aby tohle byla epizoda, která bude mít skutečnou hodnotu pro lidi z praxe: pro kupující, prodávající i pro ty, kteří se zajímají o podnikání, investice a realitní business.
Ve čtvrtek 12. 2. 2026 jsme se v Brně potkali na výroční konferenci BEplan Česko–Slovensko, kde jsme symbolicky uzavřeli uplynulý rok